Baugebiet Gemeinde 2015-2018

Chronologie zur Beratung und Beschlussfassung über ein Baugebiet in Schlamersdorf
Seit 2015 beschäftigt sich die Gemeinde Seedorf mit einem neuen Baugebiet in Schlamersdorf. In vielen Bau- und Planungsausschuss- (BPA) und Gemeindevertretersitzungen (GV) wurde diskutiert, beraten und beschlossen. Anhand von Protokollen aus den Sitzungen zeigen wir hier den Ablauf zunächst bis Ende 2017.

21. Mai 2015 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Thema: Baulückenerfassung und weitere wohnbauliche Entwicklung, Vortrag von Kreisplaner Frank Hartmann, Grundlage „Potentialanalyse Innenentwicklung“
Ergebnisse: Mittelfristig ist neuer Wohnraum notwendig.
Die Gemeinde wirkt aktiv bei der Vermarktung bzw. Vermittlung der Baulücken mit.
Voraussetzungen für ein neues Baugebiet sollen geklärt werden.

16. Juni 2015 GV - Gemeindevertretung
Die GV billigt eine Baulückenerfassung.
Geeignete Flächen für ein Baugebiet sind bereits im F-Plan enthalten.
Der Bürgermeister wird beauftragt, die Verfügbarkeit der Grundstücke zu erfragen und Verhandlungen aufzunehmen.

8. September 2015 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Noch 6 freie Baugrundstücke in Schlamersdorf.
Die Kirche hat angedeutet, dass sie zum Verkauf der Fläche südlich der Schulstraße bereit ist. Möglichkeiten: Erschließung durch die Gemeinde selbst oder durch einen Dritten (Abwägung Vor- und Nachteile).
Der Bürgermeisterwird beauftragt, eine kostenfreie Grobplanung beim Kreis einzuholen.
Die Hilfe des Kreises ist erforderlich, um Ausmaß, Rahmenbedingungen und Kosten überhaupt einschätzen zu können.

12. November 2015 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Vortrag des Kreisplaners Frank Hartmann zur demografischen Entwicklung. Es werden zukünftig mehr ältere und weniger junge Menschen und Familien in der Gemeinde leben.
Durch ein neues Baugebiet werden Bestandsimmobilien eventuell an Wert verlieren.
Das Bauen im Bestand ist für die wohnbauliche Entwicklung zu beachten (z.B. Umbau eines Wirtschaftsgebäudes zu altengerechten Wohnungen).
Innerhalb der nächsten 10 bis 30 Jahre sei Bedarf an 40 bis 45 Wohneinheiten.
Empfehlung des Kreisplaners: Nichts überstürzen, genauen Überblick über Bestandsimmobilien verschaffen, Planung für ein neues Baugebiet nicht aus den Augen verlieren.

8. Juni 2016 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
In Schlamersdorf stehen keine Baulücken mehr zum Verkauf.
Die Kirche hat grundsätzlich Verkaufsbereitschaft zugesagt.
Der Bürgermeister wird beauftragt, mit den Eigentümern der Flächen nördlich der Schulstraße zu sprechen. Dann kann eine Standortauswahl ausgiebig diskutiert werden.

13. Juni 2016 GV - Gemeindevertretung
siehe BPA vom 8.6.2016
In der nächsten BPA Beratung über Priorisierung der Flächen und Erschließung durch die Gemeinde oder einen Dritten.

20. September 2016 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Der Bürgermeister stellt einen ersten Entwurf des Baugebietes südlich der Schulstraße vor.
Zitat aus dem Protokoll: „Es wird zurzeit eine Kostenschätzung durch das BüroKistenmacher erstellt.“
Nach Vorlage der Schätzung soll über das weitere Verfahren beraten werden.

27. September 2016 FA - Finanzausschuss
Bericht des Bürgermeisters: Angebot des Kreises zur Überplanung des Baugebietes südlich der Schulstraße liegt vor.
Empfehlung der Anwesenden: Gesamtfläche von 4,1 ha überplanen.
(lt. handschriftlicher Notiz Petra Wede: Kosten laut Bürgermeister ca. 15.000,- Euro für 25 Bauplätze)

15. November 2016 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Kreisplaner Frank Hartmann zur mittel- bis langfristigen wohnbaulichen Entwicklung
Empfehlung: Die Gemeinde sollte aktiv werden bezüglich neuen Baugebietes, Veräußerung von Gemeindeflächen, Ankauf von Flächen (Schlamersdorf innerorts) für seniorengerechtes Wohnen.
BPA empfiehlt: F-Planänderung gemäß Frank Hartmann vorantreiben.
Schreiben der Kirchengemeinde vom 10.10.2016 = Bereitschaft der Kirchengemeinde die Fläche zwischen Gemeindehaus und Schulstraße an die Gemeinde zu veräußern. Ein Fachingenieurbüro ist bereits mit derErmittlung der Erschließungskosten befasst.
Danach können Aussagen zu Ankaufs- und Verkaufspreis getroffen und Verhandlungen mit der Kirchengemeinde aufgenommen werden. Es müssen Vor- und Nachteile der Erschließung durch die Gemeinde oder einen Dritten abgewogen werden. Frank Hartmann empfiehlt die Landgesellschaft GmbH, mit der andere Gemeinden gute Erfahrungen gemacht haben sollen. Der Bürgermeister wird beauftragt, Kontakt zur Landgesellschaft aufzunehmen.

8. Dezember 2016 GV - Gemeindevertretung
Bericht des Bürgermeisters über Kontaktaufnahme zur Landgesellschaft: Herr Voth hat „alternative praktische Möglichkeiten zur Erschließung von Baugrundstücken im Ortsteil Schlamersdorf aufgezeigt.“ Es wird auf einen verteilten Gesprächsvermerk verwiesen, der aber nur eine Möglichkeit (Treuhandauftrag) aufzeigt.
(Handschriftliche Notiz Petra Wede: Auf Nachfrage von Jürgen Kaldewey bestätigt der Bürgermeister, dass es auch die Möglichkeit der Risikoübernahme durch die Landgesellschaft gibt.)
Weitere Vorgehensweise soll auf der BPA im Januar mit Herrn Voth besprochen werden, ebenso die Planung von seniorengerechten Wohnungen.

18. Januar 2017 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Die Landgesellschaft bietet der Gemeinde kein Eigengeschäft (=Risikoübernahme) an, da die zu erwartende Rendite zu gering sei!
Angeboten wird nur ein Treuhandauftrag auf Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrages. Die Landgesellschaft übernimmt die gesamte Vorfinanzierung. Alle Entscheidungen werden von der Gemeinde getroffen. Herr Voth gibt Informtionen zum Ablauf, zeigt erste Kalkulationen und einen Mustervertrag.
Frühester Start der Bebauung in zwei Jahren, also 2019. Vertagung auf die BPA-Sondersitzung am 26.01.2017
Jörn Huesmann bittet um ein Vergleichsangebot des Amteszur Durchführung der Maßnahme.

26. Januar 2017 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss Sondersitzung
Beschlussvorlage vom 18. Januar 2017 wird ergänzt. Das Baugebiet wird mit der Landgesellschaft erst entwickelt, wenn ein Vertrag mit ihr abgeschlossen wurde. KFS.: Bei den Vertragsverhandlungen muss eine Ausstiegsklausel eingefügt werden.
Vor Ankauf der Flächen benötigt die Gemeinde die Vorlage eines Bodengutachtens.

13. Februar 2017 Fraktionsübergreifende Sitzung CDU und KFS
Bürgermeister Gerd Lentföhr sagt: Wie auch in Bornhöved ist ein Landtausch für die Kirchengemeinde erforderlich. Das Amt habenicht die ausreichende Fachkompetenz und personelle Kapazität zur Durchführung der Maßnahme. Die Bauplätze nördlich der Schulstraße seiennachrangig.

2. März 2017 GV
Themen: Aufstellung der 3. Änderung des F-Plans für Schlamersdorf nördlich und südlich der Schulstraße sowie nordöstlich der Kirchstraße
Aufstellung des B-Plans Nr. 7 für Schlamersdorf nördlich und südlich der Schulstraße sowie nordöstlich der Kirchstraße. Das Planungsamt des Kreises wurde am 23.11.2016 per Honorarvertrag mit der Ausarbeitung des Planentwurfs beauftragt.
Erschließung eines Baugebietes in Schlamersdorf durch die Landgesellschaft im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages. Die Kirchengemeindemöchte für die zu verkaufende Fläche keinen Kaufpreis sondern einen Flächentausch. Die Landgesellschaft verfüge über einen großen Flächenpool. Aufgrund dieses Alleinstellungsmerkmals sei eine Ausschreibung nicht erforderlich (ist noch zu prüfen). Zur Ermittlung der Erschließungskosten (und damit Festsetzung des Verkaufspreises) müsse noch ein Ingenieurbüro beauftragt werden.
Anmerkung: Gemäß Protokoll der BPA-Sitzungen vom 20.9.2016 und 15.11. 2016 ist bereits ein Ingenieurbüro damit beschäftigt.

Detailfragen zu Modalitäten, insbesondere zu Entgelten für die Leistungen der Landgesellschaft sind noch zu klären.
Beschlussvorschlag: Bürgermeisterund Amt verhandeln Modalitäten mit der Landgesellschaft. Danach Beratung in der Gemeindevertretung, ob der Vertrag mit der Landgesellschaft abgeschlossen werden kann.

27. April 2017, BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Themen: Aufstellung der 3. Änderung des F-Plans für Schlamersdorf nördlich und südlich der Schulstraße sowie nordöstlich der Kirchstraße.
Die Kirchengemeinde sei an einem Landtausch doch nicht interessiert und wolle lieber den Kaufpreis. Die Leistungen, die die Landgesellschaft anbietet, sind wegen wegen der Höhe des Ausschreibungsbetrages über 209.000,- Euro netto EU-weit auszuschreiben. Da dieses Verfahren kompliziert und langwierig ist, wird beschlossen, dass die Gemeinde die Umsetzung des Baugebiets gemäß Vorschlag der KFS. in Eigenregie übernimmt. Aufstellung des B-Plans Nr. 7 für Schlamersdorf nördlich und südlich der Schulstraße sowie nordöstlich der Kirchstraße. Die Vorschläge des Kreises werden zur Kenntnis genommen, in der Sitzung erarbeitete Änderungen werden in den B-Plan eingearbeitet. Parallel dazu soll die Verschiebung der Ortsdurchfahrtsgrenze Richtung Fresenfelde weiter vorangetrieben werden. Der Bürgermeister sollte sich schon jetzt persönlich in Kiel dafür einsetzen. Das ist bisher noch nicht geschehen. Hintergrund ist, dass bei einer Verschiebung der Ortsdurchfahrtsgrenze an der L69 bis hinter die Einmündung Schulstraße der Bau eines kostspieligen und raumfordernden Lärmschutzwalls nicht notwendig würde.

15. Juni 2017, BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Thema: Erschließung des Baugebiets – Festlegung der weiteren Vorgehensweise. Erschließung durch ein Ingenieurbüro planen und kalkulieren lassen und auf dieser Basis vorläufige Kalkulation der Verkaufspreise und Erschließungsbeiträge durch das Amt! Führung von Grunderwerbsverhandlungen mit der Kirchengemeinde. Abschluss eines Vorvertrages zur Sicherung der Fläche. Entscheidung der Gemeindevertretung über Flächenerwerb und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen. Abschluss des Kaufvertrages. Beauftragung des Ingenieurbüros zur Vorbereitung und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen nach erfolgter Ausschreibung. Festlegung der Verkaufspreise und der Erschließungsbeiträge. Festlegung der Vergabekriterien zur Auswahl der Käufer, öffentliche Bekanntmachung zum Verkauf, Vergabe der Grundstücke, Abschluss der Grundstückskaufverträge. Eine Zwischenfinanzierung kann zinsgünstig über einen Amtskredit erfolgen, Vorteil: flexible Tilgung.
Bürgermeister: Das Ingenieurbüro Kistenmacher + Partner sei bereits mit der Vorabkalkulation der Erschließungskosten beauftragt. Dieses erfolge auf Basis eines Stundenhonorars. Mit der Vorlage der kalkulierten Kosten sei in nächster Zeit zu rechnen.
Anschließend berechnet das Amt die Verkaufspreise und Erschließungsbeiträge, die wiederum Basis für die Verhandlung mit der Kirche sein können. Der Bürgermeister sollte schon jetzt mit der Führung der Verhandlungen beauftragt werden. Die Ergebnisse sind den gemeindlichen Gremien vorzulegen. Wenn Einigkeit besteht, kann das vorstehende Verfahren in Gang gesetzt werden.

22. Juni 2017 GV - Gemeindevertretung
Beschluss:
Der Beschluss vom 02.03.2017 zum Treuhandvertrag mit der Landgesellschaft wird aufgehoben.
Die Gemeinde strebt an, das Baugebiet (Kirchenland) in Eigenverantwortung zu erschließen und zu veräußern.
Der Bürgermeister wird ermächtigt Grunderwerbsverhandlungen mit der Eigentümerin zu führen.

Notizen von Petra Wede: Laut Bürgermeister habe Frau Kistenmacher schon mal gerechnet, es werden im nicht(!) öffentlichen(!)Teil Zahlen vorgelegt. Das Bodengutachten werde vom Kreis durchgeführt. Ein notarieller Kaufvertrag sei unbedingt erforderlich. Es sind drei Angebote von Ingenieurbüros einzuholen. Wegen ihrer guten Ortskenntnis würde Frau Kistenmacher favorisiert (je nach Ausschreibungsergebnis). Bebaubare Fläche: 55%. Lärmschutzstreifen von 30 Metern Tiefe erforderlich. Die Ortsdurchfahrtsgrenze kann eventuell verschoben werden, aber laut Bürgermeister erst, wenn Bebauung vorhanden ist. Dann könnte auch der Lärmschutzstreifen bebaut werden.

28. September 2017 GV - Gemeindevertretung
nicht öffentlich unter Grundstücksangelegenheiten
Die Verhandlungen mit der Kirche haben nicht den gewünschten Erfolg gebracht. Der Bürgermeister wurde beauftragt, nachzuverhandeln. Dies ist allerdings nicht geschehen. Parallel dazu wird die Fläche nördlich der Schulstraße für ein Baugebiet geprüft.
Da für den Verkaufspreis die Erschließungskosten maßgeblich sind, soll das Ingenieurbüro Kistenmacher + Partner die Kosten für die Alternativfläche ermitteln, sofern die Verhandlungen mit der Kirche nicht zum Erfolg führen und der Kreis die Alternativfläche für geeignet hält.

26. Oktober 2017 BPA - Bau-, Planungs-, Wege- und Umweltausschuss
Themen: Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7 südlich der Schulstraße und nordöstlich der L69 – Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses vom 02.03.2017. Am 02.03.2017 wurde der Aufstellungsbeschluss gefasst und am 05.04.2017 bekannt gemacht. Die Planung soll nicht weiter vorangetrieben werden. Die Ausweisung eines Wohngebietes soll an anderer Stelle erfolgen. Der Aufstellungsbeschluss vom 02.03.2017 wird daher aufgehoben! Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7 nördlich der Schulstraße und westlich angrenzend an die Grundschule sowie das Grundstück Schulstraße 3 (Kindergarten). Der Bebauungsplan Nr. 7 soll aufgestellt werden. Planungsziel ist es, die Voraussetzungen für die Ausweisung eines Wohngebietes zur Deckung des
örtlichen Bedarfes zu schaffen.

23. November 2017 GV - Gemeindevertretung
Die Beschlussempfehlungen der BPA-Sitzung vom 26.10.2017 werden beschlossen. Für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 7 nördlich der Schulstraße gilt außerdem: Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Das Planungsamt des Kreises Segeberg soll einen Planungsentwurf ausarbeiten. Der Bürgermeister wird ermächtigt auf der Grundlage des Honorarangebots vom 12.10.2017 einen Honorarvertrag abzuschließen. Der vorliegende Planentwurf wird beschlossen. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mit der Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung soll vor einer öffentlichen Sitzung der Gemeindevertretung durchgeführt werden. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und Träger sonstiger öffentlicher Belange soll schriftlich erfolgen. Parallel dazu soll die Landesplanung erfolgen. Im Parallelverfahren wird die 3. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Gebiet nördlich und südlich der Schulstraße sowie nordöstlich der L69 aufgestellt. Der Entwurf der Planungszeichnung wird gebillgt. Norbert Hell und Paul-Herbert Dose waren aufgrund §22 GO (Betroffenheit) von der Beratung und Abstimmung ausgeschlossen.